Präambel

Die Grundschulen in der Gemeinde Neu Wulmstorf sind eine wichtige Säule des lokalen Bildungsangebotes. Als nunmehr einzige Schulform in der Trägerschaft der Gemeinde, wird ihr in der politischen Arbeit eine noch größere Aufmerksamkeit zuteil. Die vorhandene Struktur kommt an ihre Grenzen und ist teilweise schon über diese hinweg. Es besteht dringender Handlungsbedarf, dessen ist sich die CDU Fraktion bewusst.

Gleichwohl sind wir der Auffassung, dass es nur mit einem ganzheitlichen Konzept gehen kann. Eine isolierte Betrachtung nur eines Standortes kann aus unserer Sicht nicht zielführend sein. Es darf nicht passieren, dass die Gemeinde durch die Modernisierung eines Standortes jeden Handlungsspielraum verbraucht und damit weitere notwendige Investitionen in schulische Infrastruktur nicht mehr leisten kann. Es gilt vorausschauend zu handeln.



Die aktuelle Diskussion um die Grundschule am Moor ist aus unserer Sicht auf nur diese Schule begrenzt und lässt die weiteren Standorte dabei – zumindest finanziell - unbetrachtet.
Die nunmehr vorgeschlagene Maßnahme „Neubau“ sieht Gesamtkosten inkl. Turnhalle i.H.v. ca. 24,65 Millionen Euro vor. Bisher wurde kein Finanzierungsvorschlag gemacht. Das Darstellen von Mittelherkunft über Kredite ohne Tilgungsplan ist aus unserer Sicht kein Finanzierungsvorschlag. Darüber hinaus würde sich die Verschuldung der Gemeinde auf einen Schlag ungefähr vervierfachen. Das kann nicht Ziel des Rates sein. Wer unser Konzept einer weitgehenden Gegenfinanzierung ablehnt, muss den Bürgern klar sagen, woher die notwendigen Mittel zur Schuldentilgung kommen sollen.

Zielsetzungen der CDU sind

  1. Vermeiden der Notwendigkeit einer dritten Grundschule im Kernort
  2. Umsetzung des Konzeptes „Mini-Schulen“
  3. Solide Finanzierung

Sehr geehrter Herr Bürgermeister Rosenzweig,

Die CDU Fraktion beantragt folgenden Beschluss bzw. Empfehlung in der Ausschusssitzung am 14. Februar 2019:
Neubau der Grundschule am Moor bis zu 3geschossig auf dem jetzigen Schulgelände. Die vorhandene Sporthalle wird zurückgebaut. Auf dem Gelände der jetzigen Hauptschule wird eine bedarfsgerechte neue Sporthalle gebaut (vermutlich 3-Feld-Halle). Die Planungen und der Bau sind im Rahmen eines ÖPP-Verfahrens zu realisieren.

Begründung:

Das jetzige Grundschulgrundstück ist eingerahmt durch einen Sportplatz, Schwimm- und Sporthallen und das Jugendzentrum. Eine Vermarktung dieser Fläche ist deutlich schwieriger als die Vermarktung der Fläche „Hauptschule“. Eine Nutzung für Wohnbebauung halten wir für eher schwierig, die Erlösmöglichkeiten sind deutlich geringer. Fachbereichsleiter Saunus schätzte ca. 1,5 Millionen Euro. Selbst diese Zahl hält die CDU aufgrund der Lage für sehr optimistisch.

Da die Baukosten anhand von Flächenbedarfen ermittelt wurden, sind sie zumindest kalkulatorisch auf beiden Geländen identisch.
Die jetzige Grundschulfläche ist daher (wirtschaftlich) deutlich weniger wert als die Fläche der Hauptschule. Schon dies ist ein wesentliches Argument für uns.

 

Gegenargumente von Schule und Verwaltung:

  • „Grundstücke der GS am Moor ohne Abriss der Turnhalle zu klein“
    Antwort: Im Umkehrschluss bedeutet diese Aussage, dass das Gelände bei Abriss der Sporthalle – wie von uns vorgeschlagen – ausreichend ist.
  • „schlechter Grundstücksschnitt, Schule im hinteren Bereich“
    Antwort: Ohne eine konkrete Planung ist nicht zu sagen, ob ein Bau im vorderen Bereich denkbar ist oder nicht. Bei Abriss der Sporthalle ist auf den ersten Blick kein Planungshindernis erkennbar, zumal ein Gebäude mit mehreren Flügeln denkbar und gewollt ist.
    Es ist durchaus sehr konkret vorstellbar, die wesentlichen Gebäudeteile auf dem Gebiet der jetzigen Sporthalle und dem westlichen Grundstücksteil zu errichten. Damit wäre der Schulhof und auch die vom JuZ nutzbare Fläche hinter dem/den Gebäude/n bzw. nicht zur Straße. Wir meinen, hiermit alle Argumente aus der Stellungnahme der Grundschule aufgegriffen zu haben. Und selbst wenn das Gebäude im hinteren Bereich stehen müsste, meinen wir, dass der enorme finanzielle Unterschied der Varianten dies rechtfertigt.
  • „Abriss des Hauptschulgebäudes wäre erst nach Fertigstellung der GS an der Heide möglich“
    Antwort: Dies ist richtig, spricht aber nicht gegen unser Konzept, sondern dafür. Wir verweisen hier auf den Teil „Nachnutzung Hauptschulgelände“. Nachteilig wäre eine möglicherweise spätere Fertigstellung der Sporthalle, sofern dies nicht durch einen Teilabriss des Hauptschulgebäudes (südlicher Gebäudeteil) heilbar ist. Übergangsweise steht aber die Sporthalle der Hauptschule noch zur Verfügung.
  • „Hauptschulgebäude muss erst für Grundschule ertüchtigt werden“
    Antwort: Ob und in welchem Umfang dies notwendig wäre ist nicht bekannt und nicht zu beziffern. Allerdings werden die Kosten für eine Übergangslösung mit Containern vermutlich nicht entstehen.
  • 3. GS (im Kernort) wäre befristet noch möglich
    Antwort: Zweifellos richtig. Daher widmen wir uns in unserem Konzept auch der ganzheitlichen Beantwortung des Schulstandortes und wollen durch den Neubau der GS an der Heide dieses Problem mit höchster Wahrscheinlichkeit ausschließen.
  • „Sporthalle räumlich bzw. durch Straße von der Schule getrennt“
    Antwort: Wir sehen dies auch als deutlich negativen Punkt, schlagen aber eine Lösung vor.Die Verkehrsführung in der Ernst-Moritz-Arndt-Straße könnte vollständig geändert werden. Die Zufahrt zum Gymnasium, der Oberschule und dem Schwimmbad könnte wieder aus Richtung Bahnhofstraße erfolgen. Stattdessen könnte eine Sperrung ungefähr auf Höhe Stieglitzweg erfolgen. Je nach Ausgestaltung würde ein verkehrsfreier Raum zwischen Grundschule und Sporthalle entstehen, den man sogar als Verbindungsfläche zwischen den Gebäuden betrachten könnte. Es darf keine Denkverbote geben, möglicherweise könnte man sogar diesen Teil der Straße entwidmen. Die Möglichkeit der „Abkürzung“ durch die Ernst-Moritz-Arndt-Straße bleibt weiterhin verwehrt. Dies könnte möglicherweise auch positiven Einfluss auf die beantragten Fördermittel haben.
  • „Die Gemeinde hätte dann keine zentrale Fläche mehr zur Verfügung“
    Antwort: Doch, die Fläche der Hauptschule. Wir verweisen auf den Teil „Nachnutzung der Hauptschule“.

 

Zukunft der Grundschule an der Heide

Wir schlagen vor, die Grundschule an der Heide ebenfalls durch einen Neubau zu ersetzen. Dieser sollte gleich so großzügig geplant und gebaut werden, um auch zukünftige Bedarfe zu erfüllen und die Notwendigkeit einer 3. Grundschule im Kernort sicher auszuschließen. Das Gebäude ist so zu planen, dass – sollten sich die Prognosen der mittelfristig stagnierenden bzw. sinkenden Schülerzahlen bewahrheiten – das Gebäude in Teilen auch als Kita genutzt werden kann. In einem solchen Fall könnte sich die Gemeinde von angemieteten Immobilien trennen.

Uns ist bewusst, dass sich diese Maßnahme im gleichen Kostenrahmen bewegt, wie die Grundschule am Moor exkl. Sporthalle.

Nachnutzung des Geländes Hauptschule

Das Gelände der Hauptschule bietet mit seinen ungefähr 30.000m² eine sensationelle Lage, einen hervorragenden Schnitt und ein Umfeld in dem vieles möglich erscheint.
Zunächst möchten wir festhalten, dass es aus unserer Sicht keine Notwendigkeit einer zügigen Verwertung gibt. Im Gegenteil: Die Gemeinde sollte sich Zeit lassen und ein geeignetes Konzept erarbeiten. Der Wert des Grundstücks wird sich eher nach oben entwickeln. Die notwendige Liquidität hält die Gemeinde aktuell vor bzw. kann durch Zwischenfinanzierungen gewährleistet werden.
Darüber hinaus halten wir eine zügige Verwertung für kontraproduktiv. Die Notwendigkeit der Schulerweiterung resultiert u.a. aus diversen neuen Wohnprojekten. Da erscheint es wenig sinnvoll, wenn durch ein schnelles weiteres Projekt weiterer Druck aufgebaut wird. Der Wunsch nach einer gemeindlichen Fläche im Zentrum wird ebenfalls erfüllt.

Auf dem Hauptschulgelände ist „normaler“ Wohnraum ebenso denkbar, wie seniorengerechtes Wohnen, „bezahlbares Wohnen“ oder andere Nutzungsformen. Endlich wäre die Gemeinde als Eigentümer selbst in der Lage maßgeblich auf die Nutzung einzuwirken. Auch eine Teilnutzung durch die KWG ist denkbar. Allerdings sollte man im Auge behalten, dass jede Nutzungseinschränkung auch den möglichen Erlös schmälern könnte.

Wichtig ist auch die Feststellung, dass der Grundstückswert pro m² bei einer größeren und leichter zu erschließenden Gesamtfläche deutlich höher ist, als bei der eher schwierig zu erschließenden Fläche hinter einer Schule.

Letztlich hat die Gemeinde es selbst in der Hand, welchen Erlös sie aus dieser Fläche erzielt, denn dieser ist abhängig von der Nutzbarkeit. Wir bestimmen den Wert durch einen Bebauungsplan letztlich selbst. Schon deshalb sind eine gewisse Sorgfalt und Ruhe hier angebracht.

Um die Projekte vergleichbar zu machen, ist auch eine finanzielle Betrachtung notwendig. Dafür müssen Annahmen getroffen werden.

Wir halten den von der Gemeinde kalkulierten Grundstückserlös i.H.v. ca. 3 Millionen Euro für 12.000m² (mithin € 250/m²) für deutlich zu gering, wenn die Fläche im Ganzen erschlossen wird. Dies lässt schon ein Blick auf die Bodenrichtwertkarte der Gemeinde erkennen.

Würde man einen Bebauungsplan schaffen, der mit den Lessinghöfen vergleichbar ist, halten wir einen Preis von € 600,-/m² für realistisch und haben uns diese Einschätzung durch verschiedene Akteure am Immobilienmarkt bestätigen lassen. Ob man eine solche Bebauung möchte, sollte später diskutiert werden.

Realistisch kann man von einem Wert ausgehen, der sich zwischen den genannten Größenordnungen bewegt, allerdings eher zum höheren Preis.

Abzüglich der Fläche für eine Sporthalle (hier nehmen wir großzügig 5000m² an, der wirkliche Bedarf dürfte geringer sein), verbleiben ca. 25.000m² vermarktbare Fläche.

Zu einer ganzheitlichen Betrachtung gehört natürlich auch, dass aus einer entsprechenden Bebauung ein jährlicher Grundsteuerertrag für die Gemeinde entsteht. Dieser kann sich in Abhängigkeit der Bebauung im hohen 5-stelligen bis niedrigen 6-stelligen Bereich bewegen.

Bewertung der Fläche Hauptschule:
25.000m² zu € 250/m²: € 6,25 Millionen
25.000m² zu € 600/m²: € 15,0 Millionen

Das Potential einer Mehreinnahme gegenüber dem Vorschlag des Bürgermeisters liegt mithin zwischen € 3,25 und € 12,0 Millionen.
Eine Summe, mit der im Idealfall der Neubau ganz überwiegend finanziert werden könnte.

Der CDU Fraktion ist durchaus bewusst, dass es im Falle der Umsetzung unseres Vorschlages dazu kommen könnte, dass für die Hauptschule erhaltene Fördergelder möglicherweise teilweise zurückgezahlt werden müssen. Dies halten wir nach jetzigem Kenntnisstand aber für unwahrscheinlich.

Ebenfalls ist uns bewusst, dass die Erlangung von Fördergeldern für den Neubau möglicherweise schwieriger werden könnte. Da aber bisher keinerlei Informationen darüber vorliegen, ob es überhaupt Fördermittel geben würde, ist dieser Punkt grundsätzlich zu vernachlässigen, sofern man zügig anfangen möchte. Unsere finanzielle Kalkulation kann nicht auf dem „Prinzip Hoffnung“ basieren, insb. nicht bei einem Projekt dieser Dimension.

Selbst wenn diese negativen Szenarien eintreten würden, wäre der Gesamtvorteil unseres Vorschlags zwar geringer, aber immer noch erstrebenswert.

Fazit:

Es gibt zweifellos keinen „Königsweg“ in dieser Entscheidung. Die CDU Fraktion hält diesen Vorschlag aber – unter Abwägung aller zu diesem Zeitpunkt bekannten Vor- und Nachteile - für den deutlich besseren Weg. Wir wollen vermeiden, dass sich allein aus diesem Bauvorhaben die Notwendigkeit einer Grundsteuererhöhung ergibt, wie sie manche bereits in Erwägung ziehen.

Darüber hinaus gilt es zu vermeiden, dass, durch eine für die Gemeinde finanziell deutlich schlechtere Option, eine Situation entsteht, die uns vor noch größere Probleme bei der Grundschule an der Heide stellt. Es sind bereits Stimmen laut geworden, die einen Verkauf des Freibadgeländes als zwingend notwendig für die Finanzierung der GS an der Heide halten.
Wir wollen sicherstellen, dass die Diskussion über die Zukunft der Bäder wirklich ergebnisoffen stattfinden kann und nicht vor vorneherein ein Verkauf der Fläche - und damit die Schließung des Freibades - unumgänglich ist.

Nicht zuletzt ist es auch die Chance, auf einem zentralen Grundstück in der Gemeinde die Wohnformen anzubieten, die sich die Menschen wünschen.

Sehen Sie dieses Konzept gern auch als Diskussionsgrundlage. Über Verbesserungsvorschläge in einem konstruktiven Dialog freuen sich sicherlich alle Bürgerinnen und Bürger der Gemeinde gemeinsam.

CDU-Fraktion im Rat der Gemeinde Neu Wulmstorf

Malte Kanebley - Fraktionsvorsitzender

   

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Termine  

10 Dezember 2019; 19:30 Uhr
Stammtisch im Kartoffelhaus 'papas'
   
Laternenumzug der CDU Neu Wulmstorf am 2.11.2019 um 17:30 am Rathaus